深圳楼市:当下是淘笋好时机,内行人都在疯狂扫货

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千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔,你相见恨晚的买房军师,一如既往带你赚钱!以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选提问:三叔你好,请问五月份房价是否有回落?我是刚需,现在适合上车吗?回答:你好。并没有,东部反而有所上升,但整体二手成交量比四月有所下降,追涨变得理性。印钞机已经在加速,刚需上车不要等。提问:三叔好,这段时间一直听从你建议在看南海中学学位房,诺德有套78平上下复式,附一楼只有2米高左右,请问下这样的房子后期出手是否有困难,昨天也去看了汉京山,现在57平两房在630-650,说是带深圳大学附属外国语小学,这楼盘值得投资么?好像之前该小区的成交量不是很活跃。另外武汉有套双拼房产位于汉口,五年没有涨幅,是继续持有,还是进行dy等待升值?谢谢回答:你好,感谢赞赏!复式相对来说没有平层的流通性好。汉京山周围旧改商圈,次新楼盘,品质高,离地铁近,是有深圳大学附属外国语小学,就是周围差了一点,不过慢慢会改善,改善之后有一定利好,自用学位+投资可以买,南山中心属于补涨区域,片区发展较为成熟,增量就相对欠缺。汉口的房子是别墅吗?双拼接盘的人较少,同时武汉汉口片区是涨幅最慢的板块,二手楼盘也非常多,现在因为疫情原因还处于低迷状态,建议等等,待回暖后高位抛出。提问:您好!年前在碧海片区买了个三房,现在出租,打算3年后去自住,但学位一般。沙井还有一套2房,如果卖掉到手资金200W,只有7成(或变换5成,新征信落实了可能只能7成了)名额,小孩三年级,现在有必要出手沙井这套置换到宝安中心区或南山好点学位的单间或一房吗?谢谢回答:既然是在打算未来3年后,小孩读初中时去碧海湾自住,那就应该买附近比较优质的初中学区房来满足小孩的初中上学需求;碧海湾本片区内可以选择宝安第一外国语初中,碧海湾到宝中的距离较近,也可以考虑地铁11、1号线周边的海韵、海旺初中学区房,200w资金不管是5成按揭还是7成按揭,现在都还能买得到,置换是比较合理的选择,可参考下内部选筹。提问:您好,新人首问。家庭两套房,已无房票。一套宝中新房未交房,预计未来3-5年暂不动,不会自住。目前自住侨城东碧海云天小区,市值1200,孩子刚上明德小学碧海校区。考虑到手头现有资金,可置换到1600左右的房子。问题:1. 碧海云天居住非常舒服,老人孩子都很喜欢,周边欢乐海岸以及几大公园、港大医院、华侨城,近在咫尺。该楼盘不知未来几年成长性如何?未来可能利好:深圳湾超级总部基地,明德碧海校区学校排名持续上升等。2. 是否建议置换到成长性和价值更高的板块?优先考虑学位,自住+投资。根据手头资金,可接受置换到1600w左右的房子。3. 如不置换,保留当前碧海云天的房子,再拿400w左右,想办法搞到房票,做纯投资。比如把老人户口转过来可以以老人名义买么?或者通过代持,还有其他的方法么 如lh?400w左右的投资标的可以选择哪里呢?公寓可以考虑不?或者其他城市?谢谢。回答:你好。碧海云天近地铁,安静,高层能看海、湿地公园,自住非常舒适,但桥头东投资不是风口。侨城东—竹子林本身地段是很好的,缺点是片区被京港澳、园博园、深南割裂。周边被圈起来,发展就被局限了,属于补涨板块。投资还是要看大趋势的。深圳湾超级总部基地我是挺看好的,有一定利好;明德碧海不大的招生规模(4个班140人)和一直以来的掐尖,往往让人对其中考成绩不那么确定,要取得一流学生的青睐,还需要一段时间。总体看,会继续提升,房产值得继续持有。可以用老人票,但是70岁之后就无法贷款了,可通过全款dy方式操作。400w左右可以考虑西乡,公寓不建议,其他城市我认为都没有深圳好,深圳是全国人民的深圳,有来自全国的购买需求。提问:三叔你好!我现在想出售名下深圳唯一华侨城海景花园一套三房,大概900W,加上现金100共1000W,家庭收入30W。由于我本人是南外老师所以四岁小孩不担心学位都可以上南外科苑小学和高新中学初中,上学期间打算租住到学校附近。因此全部资金考虑纯投资:先打新-买南山或龙华学位房-光明低洼地区。请教你方案可行或更优建议。感谢赐教!回答:你好。回到自住角度上来看,华侨城绿树环绕,闹中取静的,自住赚了享受。但华侨城的房子大都有一个缺点:户型太大,没有好学位支撑的高总价房其实是很危险的,深圳是个务实的城市,单纯为美景为环境去买单的人不多,更多的是为学位为便利为功能。学位属性弱的改善房,继续往上冲的动能确实不足,华侨城就是个最大的例子。所以你想置换,这个思路正确。建议是以二手淘笋为主,打新为辅,两手准备,打新不一定能打到,我的方案是南山、宝中淘笋,同时关注新盘,另外考虑有潜力的外溢发展中片区,沙井、光明。提问:三叔您好,指帮忙指点最近看了西岸观邸的50平小两房750w可买不,2孩又觉得小了,三房81平1200w目前首付不够,公寓您说给中介包个大红包大约包多少帮主推!电话给宝安实验学校问能否插班的事,说不保证,是否要有关系才能插班呢?宝实验是共享学区?如买个50平的转不成宝实验派到周边不好的小学那我就在螺岭读了!这样我只买个50平的有升职空间吗?还是去买个纯投资沙井新房总价不超600W,在罗湖租房把小学读完初中等4年后上4年级再考滤买个罗湖的翠园东晓上?LG说以小孩读好学校为主。两孩到时一个上初一另一个上小四分两个区我无法照顾好!所以9年学校最合适我!他说买个观邸两房上车看能否转学,这可行?我想买3房,买了不保证上学我又不敢买?还是有更好方案给我呢?等2022年2孩上完小一就可卖了小房首套重买了,要等吗?现在思想好乱恳请三叔耐心帮我出主意!谢谢!宝实验与翠园东晓红岭中学园岭校区是那个好?回答:你好。西岸观邸可以买,本来宝中的房子就不多,所以价格也略高了点,三房的话可以考虑碧海。现在可以给个小红包,几百块,或者请中介吃顿饭,小恩小惠,告诉他成交之后私下有大红包,具体看总的成交价是多少,一般是一两万。插班具体看学校学位是否紧张,是否有空缺学位,稍微被关注的学校插班都不容易。看你是否注重教育,如果注重教育,可以买来读书用,但是螺岭的学位房就不要抱太大的期望,罗湖整体看跑输大势。去年成绩宝安实验要比翠园东晓好。我的建议是,小学插班不容易,先就近找个能上学的,重点考虑中学学位,还可以考虑南山的学区,比如南外大冲、南外文华、南外高新,都不错的。提问:三叔您好,前两天去踩盘,请您帮忙分析下:蓝漪花园:100平三房,装修很好,报价1020万,送一个车位。花园城三期20栋: 92平三房,需要重新装修900万,朝南海大道那边。花园城20栋有点特殊,据说以前是酒店,您了解情况吗?桃花园一期:87平三房,950万,装修一般请问这三个小区这个价位溢价高吗?可以兼顾学位和增值吗?您更推荐哪套?多谢!回答:你好。蓝漪花园比较老,近风口,自住可以,投资一般。花园城是个知名的大盘,小户型多的,便宜的那栋楼是酒店改过来的,大概是你说的20栋吧?户型比较奇葩,一边靠医院,一边靠马路,但相对单价还算便宜,没有炒的太高,买卖都很旺。桃花园和一期都是01、02年的老房子了,楼龄马上20年,你住个十年想要置换,房子都30岁了,接盘客也会大减。花园城有育才三小和育才二中,升值预期优于桃花园。提问:老师你好,我的情况是:首付300w左右,目前家庭年收入70w+,我在福田南路附近上班,希望上下班开车45分钟以内。现在有一孩,1岁半,希望尽量宜居一些,同时能配有有潜力的学校(考虑学校背景和生源,预估将来能有中等或者中等偏上成绩)。在看房之后各种纠结,本来最想买福田的,但是现在基本放弃了,总价1000万以内学位房几乎没有宜居的。最后考虑南山,有如下几个选择:1、留仙洞宝能华府:88平三房两厅两卫,有赠送,910万,留仙洞规划、地铁规划加上高铁站,但是小区不大,花园小2、大学城水木丹华:89平三房两厅两卫,830万左右,有筹建中的初中3、西海明珠花园:学府中学,90平左右最低卖900万,学位不错,但小区偏旧,附近有万科城旧改4、前海东岸花园:南实园丁,新学校不知道如何?这个小区很新,家里人都很喜欢,但是已经猛涨一波,不知道是否还有升值空间?请问老师,以上楼盘该怎么选择?另外,宝安区是否还能考虑?有没有1000万以内,性价比高于以上几个选择的楼盘?请老师指点,谢谢!回答:你好。福田好学位的老破大还是挺多的,但是不建议买,未来越来越少家庭愿意为了个学位,牺牲家庭居住舒适度,自然也就缺少接盘侠。大学城的宝能华府,南楼旁有个移动基站,文理学校,学位一般吧水木丹华相对安静,单价低,性价比还可以,育才龙珠西海明珠花园,学府中小学,2004年,投资可以买,旧改有一定利好。前海东岸花园,南实园丁是2017年建成,学位目前一般,但未来有潜力。以我选,买楼龄较新的前海东岸花园,学校也有潜力,未来可能有暴击。其次考虑西海明珠花园。宝中可以参考下内部选筹。提问:三叔好,目前在考虑自住加学区的房子,目前看了一圈,觉得是中粮澜山(新安外国语)和半天嘉御山(科技城外国语)二者选其一,未来哪块可能性更好?回答:中粮澜山,2009年的房子,居住还是挺安静的,人车分流,大花园,但学位一般,未来有地铁12号线利好。信义嘉御山,2015年的房子,盘子非常大,自带天虹商场,门口在建的10号线明年通车,学校是九年一贯制的华为科技城外国语学校。是坂田比较推荐的盘,自住+投资是不错的选择。我个人会更倾向后者,楼龄更新一些,也有地铁利好,学校还可以。如果自住,再考虑下哪个通勤更便捷省时吧。以上为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选